Konsumen hunian vertikal atau apartemen kini menunjukkan kehati-hatian yang lebih tinggi dalam mengambil keputusan pembelian. Maraknya kasus proyek mangkrak menjadi pemicu utama kegamangan ini, mendorong pembeli untuk lebih selektif dan memprioritaskan kepastian di atas iming-iming harga murah.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengungkapkan bahwa kepastian penyelesaian proyek dan ketepatan waktu serah terima (handover) kini menjadi pertimbangan utama. Menurutnya, rekam jejak pengembang menjadi faktor krusial guna menghindari risiko pembangunan apartemen yang tidak tuntas.
Simak artikel informatif lainnya di Mureks. mureks.co.id
Pembeli Fokus pada Kepastian Proyek
“Pembeli sekarang lebih fokus pada kepastian penyelesaian proyek. Mereka sangat selektif melihat reputasi developer dan timeline serah terima. Itulah yang menjadi concern terbesar, sehingga penjualan saat ini justru didominasi oleh proyek yang sedang dibangun, atau sekitar 60% transaksi berasal dari unit under construction,” ujar Ferry dalam Media Briefing, Kamis (8/1/2026).
Kekhawatiran konsumen ini bukan tanpa alasan. Pada Desember 2025, misalnya, sejumlah konsumen Apartemen Grand Pakubuwono Terrace dan Arkamaya diketahui mengadukan nasib mereka ke DPR RI. Mereka belum kunjung mendapatkan unit hunian yang dijanjikan, padahal pembangunan apartemen tersebut telah dimulai sejak 2012 dan 2014, dengan proyek Grand Pakubuwono Terrace bahkan terhenti pada 2018.
Pasokan Apartemen Baru Anjlok 50%
Mureks merangkum, kinerja penjualan apartemen sepanjang 2025 menunjukkan kondisi pasar yang relatif stabil, namun belum memperlihatkan tren pertumbuhan yang agresif. Salah satu faktor penahan utama adalah terbatasnya pasokan unit baru yang masuk ke pasar.
Data dari Colliers mencatat, total pasokan apartemen baru di Jakarta sepanjang 2025 hanya mencapai 2.200 unit. Angka ini mencerminkan penurunan tajam hingga 50% dibandingkan dengan realisasi pasokan pada tahun 2024.
Ferry Salanto menjelaskan, penurunan pasokan tahunan ini terjadi lantaran banyak pengembang yang semula menjadwalkan serah terima pada akhir 2025, namun kemudian menggeser targetnya ke tahun 2026. Selain itu, beberapa proyek juga melakukan penyesuaian agenda serah terima guna menyesuaikan dengan kondisi daya serap pasar yang ada.
Lebih lanjut, pasar apartemen Jakarta saat ini masih didominasi oleh pengguna langsung (end-user) dengan porsi 52%, sementara porsi investor tercatat sebesar 48%. Dari sisi metode pembayaran, Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) tetap menjadi pilihan utama masyarakat dengan porsi 45%, diikuti oleh tunai keras 32%, dan tunai bertahap 24%.
Untuk periode 2026 hingga 2028, sebaran pasokan baru diprediksi akan terkonsentrasi di wilayah Jakarta Selatan dengan porsi 66%, Jakarta Timur sebesar 16%, serta Jakarta Pusat dan Jakarta Barat masing-masing menyumbang 9%.
Insentif PPN DTP Belum Optimal Dongkrak Penjualan Apartemen
Meskipun pemerintah telah memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) 100% hingga Desember 2026, efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih lesu diserap oleh pasar apartemen. Ferry Salanto mengungkapkan, interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran menjadi faktor utama penyebab minimnya penyerapan insentif PPN DTP.
“Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang,” kata Ferry.
Ia menjelaskan, PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Padahal, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni. Interval peraturan yang hanya setahun sekali ini membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung.
Di sisi lain, Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, sebelumnya menjelaskan bahwa penjualan apartemen di Jakarta pada 2026 diproyeksi mencapai 94% dari total suplai tersedia 20.000 unit. Proyeksi ini terdorong oleh keputusan perpanjangan PPN DTP hingga 2027.
“Permintaan yang terjadi saat ini dengan adanya insentif PPN DTP ini mendorong permintaan di segmen menengah pada proyek-proyek yang eksisting,” jelas Arief dalam Konferensi Pers, Rabu (17/12/2025).
Arief turut menjelaskan bahwa insentif pajak ini meningkatkan permintaan di segmen menengah dan menengah bawah, dengan lokasi serapan terbesar berada di wilayah Tangerang dan Bekasi. Seiring dengan tingginya serapan apartemen yang mencapai 94% dari total suplai, Cushman & Wakefield memproyeksikan pengembang akan mulai melakukan ekspansi bisnis pada tahun depan. Setidaknya, sebanyak 11.300 unit apartemen diproyeksi selesai pada 2026, mayoritas berlokasi di Tangerang, Bekasi, dan Jakarta Selatan.
“Pasokan baru diperkirakan mulai tumbuh bertahap pada pertengahan tahun 2026 dan diproyeksikan semakin meningkat di tahun 2027,” tambahnya. Dari sisi harga, pertumbuhan diperkirakan tetap stabil pada 2026 di kisaran Rp20 juta hingga Rp25 juta per meter persegi, sejalan dengan kondisi pasar yang stabil dan peran insentif PPN DTP dalam menjaga affordability.
