Pemerintah Indonesia kembali memperpanjang kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun sepanjang tahun 2026. Kebijakan ini memungkinkan masyarakat untuk membeli properti dengan harga hingga Rp2 miliar tanpa dikenakan PPN.
Insentif PPN DTP sebesar 100% ini secara resmi diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025. Kebijakan ini merupakan kelanjutan dari program serupa yang telah diberlakukan sejak tahun 2023, 2024, dan 2025, menunjukkan komitmen pemerintah dalam menjaga stabilitas sektor properti dan ekonomi nasional.
Artikel informatif lainnya dapat dibaca di Mureks mureks.co.id.
Tujuan dan Mekanisme Insentif
Dalam bagian menimbang PMK 90/2025, disebutkan bahwa, “Agar pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap terjaga, pemerintah memberikan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah tahun anggaran 2026,” demikian kutipan dari beleid tersebut yang dirilis pada Jumat (6/1/2026).
Insentif ini berlaku untuk PPN terutang atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun yang transaksinya terjadi antara tanggal 1 Januari 2026 hingga 31 Desember 2026. Penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai properti siap huni harus dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) dalam periode yang sama.
Syarat dan Ketentuan PPN DTP
Untuk dapat memanfaatkan insentif fiskal PPN DTP ini, terdapat beberapa syarat utama yang harus dipenuhi:
- Harga jual rumah atau satuan rumah susun maksimal Rp5 miliar.
- Properti yang dibeli harus merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru.
- Properti diserahkan dalam kondisi siap huni.
Meskipun harga jual maksimal Rp5 miliar, PPN yang ditanggung pemerintah sebesar 100% hanya diberikan untuk PPN terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Artinya, jika harga properti di atas Rp2 miliar, PPN untuk selisih harga di atas Rp2 miliar tetap akan dikenakan kepada pembeli.
Catatan Mureks menunjukkan, insentif ini juga memiliki batasan. Setiap individu hanya dapat memanfaatkan insentif ini untuk satu unit rumah. Selain itu, jika terjadi pembatalan transaksi pembelian properti yang dilakukan sebelum 1 Januari 2026, unit yang sama tidak dapat lagi memanfaatkan insentif PPN DTP berdasarkan PMK ini.
Ilustrasi Perhitungan PPN DTP
Sebagai gambaran, berikut adalah contoh perhitungan PPN DTP untuk pembelian rumah seharga Rp2 miliar:
Ibu N membeli sebuah rumah tapak dengan kode identitas SBY0870312025T003A8 seharga Rp2.000.000.000,00. Pembayaran dilakukan secara tunai bertahap sebanyak empat kali, masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 kepada pengembang PT X dari Januari hingga April 2026. Rumah selesai dibangun pada Mei 2026, dan penandatanganan akta jual beli serta serah terima dilakukan pada bulan yang sama.
Atas transaksi ini, berlaku ketentuan sebagai berikut:
- Pembayaran uang muka atau cicilan pertama oleh Ibu N tidak lebih cepat dari 1 Januari 2026.
- PPN ditanggung pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk pembayaran bulan Januari hingga April 2026 sebesar 100%.
- PT X wajib membuat Faktur Pajak untuk setiap pembayaran sebesar Rp500.000.000,00 dengan rincian:
- Menggunakan kode transaksi 07.
- Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sebesar 11/12 x Rp500.000.000,00 = Rp458.333.333,33.
- PPN terutang sebesar 12% x Rp458.333.333,33 = Rp55.000.000,00, yang seluruhnya ditanggung pemerintah.
- Faktur Pajak tersebut harus mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberi keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR … TAHUN 2025”. Faktur Pajak ini dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Januari hingga April 2026.
- PT X juga harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi kementerian terkait atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan, yakni 30 Juni 2026.
